Первичный рынок недвижимости Петербурга адаптируется к новой "нормальности"

В 2025 году в Санкт-Петербурге было сдано в эксплуатацию более двух миллионов квадратных метров жилья. Это количество на треть меньше по сравнению с предыдущими годами. Несмотря на то, что снижение объемов строительства было плановым, оно заметно повлияло на первичный рынок недвижимости.

Одним из основных последствий стало отсутствие даже незначительных снижений цен. Согласно данным агентства "Прайд Групп", в ноябре 2025 года средняя стоимость новостроек в Санкт-Петербурге достигла 301 тысячи рублей за квадратный метр. Это на 40-45 тысяч рублей больше, чем годом ранее, а за последние пять лет цена увеличилась вдвое, на 170 тысяч рублей. По информации сервиса Яндекс Недвижимость, медианная стоимость квартир в новостройках Санкт-Петербурга в декабре 2025 года составила 15,6 миллиона рублей, а цена квадратного метра первичного жилья достигла 344 тысячи рублей.

Ранее строительство оставляло застройщикам неизрасходованные запасы жилья. Однако, несмотря на эти резервы, объем предложения на рынке нового жилья в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в конце прошлого года оказался на 15% ниже показателей конца 2024 года. Это сокращение на рынке новостроек особенно заметно для местных риэлтерских компаний.

Данные "Прайд Групп" показывают, что к декабрю 2025 года общий объем текущего жилищного строительства в городе снизился до менее шести миллионов квадратных метров, потеряв почти 25% своего объема за два года. В декабре 2023 года в строительстве находилось около 470 жилых зданий, в то время как в конце 2025 года их число сократилось до около 390. Это привело к тому, что 2026 год начался с дефицита готового жилья на первичном рынке Петербурга.

– Проектов меньше, объемы ниже, выбор для покупателя уже. Это не кризисный сценарий, а скорее новая осторожная норма, в которой девелоперы работают с ограниченным предложением и длинным горизонтом, – комментирует гендиректор агентства Алексей Бондарев.

Вместе с сокращением объемов строительства снизился и спрос на новостройки в Санкт-Петербурге. По словам эксперта по недвижимости Георгия Патанина, в 2025 году интерес покупателей к новому жилью уменьшился на 36% по сравнению с 2024 годом и на 48% по сравнению с 2023 годом. Однако, к концу года спрос начал заметно оживать, и специалисты рынка надеются на продолжение этой тенденции.

На фоне сохраняющейся высокой стоимости ипотеки и снижения платежеспособного спроса девелоперы продолжают корректировать масштабы и содержание своих новых проектов. Застройщики и продавцы стремятся адаптировать свои бизнес-модели таким образом, чтобы они оставались выгодными и привлекали хотя бы часть потенциальных клиентов, готовых инвестировать в недвижимость.

Одним из наиболее заметных изменений стало уменьшение средней площади квартир в новостройках, наблюдаемое уже три года подряд. В декабре 2023 года средняя площадь квартиры в Петербурге составляла 42 квадратных метра, тогда как к декабрю 2025-го она уменьшилась до 41 квадратного метра (снижение на два-три процента). В настоящее время однокомнатные квартиры площадью 30 квадратных метров и 48-метровые двухкомнатные квартиры уже не вызывают удивления и считаются стандартом.

«В условиях сужающегося рынка девелоперы все чаще делают ставку на более компактные планировки, чтобы удерживать итоговый бюджет покупки. В результате средняя квартира в новостройке становится меньше, и этот процесс уже можно считать системным», — заметил Дмитрий Уваров, руководитель агентства недвижимости «УваровДом».

Маленькие студии и компактные однокомнатные квартиры, которые первоначально воспринимались как временное решение для покупки первого жилья, сегодня становятся основой рынка. Риелторы видят в этом аналогию с прошлым временем и возвращение к практикам советского прошлого.

«Микроквартиры - это прямой аналог общежитий. В мегаполисах мало земли и много людей, и этот фактор никуда не исчезнет. Такой формат стал устойчивой частью рынка», — добавляет Дмитрий Уваров.

По его прогнозам, компактные форматы в ближайшие годы продолжат доминировать в доступных ценовых категориях, и с этим придется считаться как покупателям, так и девелоперам, а также участникам вторичного рынка.

Уменьшение средней площади квартир на первичном рынке наблюдается третий год подряд. Однако одной только тенденции к уменьшению площадей уже недостаточно. Стремясь снизить затраты, застройщики унифицируют планировки и упрощают инженерные системы. Они переходят от индивидуальных проектов к типовым решениям, что снижает себестоимость строительства на 10-15 процентов. Риелторы считают такую практику оправданной. Однако, когда дело доходит до компромиссов, влияющих на базовые параметры жилья, это вызывает беспокойство.

«Экономия на толщине стен, высоте потолков или количестве лифтов — это уже компромисс, который ощущается покупателем сразу после заселения. Честная оптимизация — это замена мрамора на керамогранит или импортных лифтов на надежные аналоги. А вот уменьшение окон или снижение потолков — это уже потеря качества, пусть на этапе покупки это и не видно», — поделился Алексей Бондарев.

Покупатели становятся более требовательными, но чаще всего ещё готовы принять доводы продавца, если принимаемые меры экономии не нарушают комфорт.

«Когда клиенту объясняют, что отказались от немецкой сантехники в пользу российской, но при этом сохранили уровень надежности, он это понимает. Но экономию на звукоизоляции или парковочных местах не принимает. Люди готовы отказаться от блеска, но не от комфорта», — отметил генеральный директор «Прайд Групп».

По его словам, та самая грань проходит там, где начинает страдать функциональность или долговечность жилья. Экономить следует на тех компонентах, которые можно заменить, а не на тех, которые встроены навсегда.